100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% tu käyttämään niin sanottua. reaalioptiomenetelmää. Reaalioptiomenetelmää käytetään kassavirtalaskennan tukena ja sen avulla arvioidaan tuotto-odotuksia, joita rakennuksen muunneltavuuteen investoimalla voidaan saavuttaa. Esimerkiksi investointia rakennuksen tilojen talotekniseen mitoitukseen, joka luo edellytykset käyttötarkoituksen muuttamiseksi edullisesti tulevaisuudessa, on tarkasteltu reaalioptiolaskennan avulla. Tavoitteena on varmistaa, että rakennuksen käyttöaste korjausinvestoinnin jälkeen pysyisi korkeana ja itse korjausinvestointi saavuttaisi parhaan mahdollisen kannattavuuden. – Korjaushankkeisiin soveltuva reaalioptiomenetelmä on Suomessa kehitetty Boost Brothersin toimesta RYM:in Sisäympäristön -ohjelmassa ja se on kansainvälisesti ainutlaatuinen, toteaa Boost Brothersin toimitusjohtaja Juho-Kusti Kajander. Muunneltavuusinvestointeja on tarkasteltu myös perinteisillä investointien kannattavuuslaskennalla kuten nettonykyarvolaskennalla eli kassavirtamenetelmällä. Käytännön ongelmana tässä lähestymistavassa on ollut se, että kassavirtalaskenta ei sovellu yksittäisten korjaushankkeiden arviointiin useiden käyttäjien toimitilassa. Malli ei huomioi eri käyttäjien erityispiirteitä – esimerkiksi tilatarpeiden muutoksiin ja vuokrasopimuksiin liittyviä ominaisuuksia ja epävarmuutta. Reaalioptiomenetelmän avulla kiinteistönomistaja voi huomioida erityispiirteet ja epävarmuuden kannattavuuslaskennassa ja luoda kilpailuetua laadukkaammalla päätöksentekotiedolla. 26 | KORJAUSRAKENTAMINEN Reaalioptiomenetelmä soveltuu tutkimusten ja käytännön oppien mukaan huomattavasti kassavirtamenetelmää paremmin epävarmojen investointien kannattavuuden laskentaan. Kiinteistönomistaja ostaa option, jonka se voi käyttää niin halutessaan. Mittausten mukaan rakennukset, jotka ovat hyvin muuntautuvia ovat omistajalleen jopa 30 % kannattavampia kuin huonosti muuntautuvat. HYÖTYJÄ HANKKEEN TOTEUTTAMISEEN Reaalioptiomenetelmän hyödyntäminen tuo investointipäätöksenteon lisäksi hyötyjä hankkeen toteuttamisen näkökulmasta. Optiopohjaista investointilaskentaa varten on tarkoin analysoitava, mitä epävarmuuksia tulevaisuuteen liittyy korjaushankkeen näkökulmasta, esimerkiksi käyttäjien tilatarpeiden osalta. Tämä tieto auttaa kaikkia hankkeen osapuolia ymmärtämään, mihin koko korjaushankkeessa tähdätään. Rakennuksen tulisi olla tehty käyttäjäänsä varten ja sopeutua käyttäjän tarpeiden muutoksiin. Toisaalta laskennan lopputuloksena syntyy konkreettiset ja mitattavat tavoitteet muunneltavuudelle, jotka lähtevät ohjaamaan suunnittelua. Tällaisia ovat esimerkiksi tulevat käyttötarkoituksen muutokset ja tilojen jaettavuus, joihin suunnitteluratkaisussa on varauduttava. SENAATTI-KIINTEISTÖT EDELLÄKÄVIJÄNÄ MENETELMÄN HYÖDYNTÄJÄNÄ Senaatti-kiinteistöt on hyödyntänyt optiopohjaista investointilaskentaa korjausinvestointien suunnittelussa. Case-kohteissa mallia on hyödynnetty kolmivaiheisesti. Ensin on tunnistettu korjausinvestointiin liittyvät epävarmuustekijät ja miten niihin voidaan joustavuuksien avulla varautua. Tämän jälkeen on laskettu lisäinvestointien vaatimat kustannukset ja joustavuuksien tuotot sekä Senaatin että käyttäjien näkökulmasta sekä vertailtu mitkä joustavuudet kannattaa toteuttaa. Viimeisessä vaiheessa on asetettu suunnitteluvaatimukset laskelmien perusteella. Senaatin korjausrakentamiskohteessa suurin epävarmuus tunnistettiin liittyvän vuokralaisten tulevaisuuden tilantarpeeseen. Tällaiseen epävarmuuteen yleensä varaudutaan tilojen joustavuudella, jonka aiheuttamat lisäkustannukset ovat helposti laskettavissa. Joustavuuden tuomaa taloudellista hyötyä on kuitenkin vaikea määrittää perinteisellä kassavirtalaskennalla, sillä sen arvo on sidoksissa tulevaisuuden menetettyihin tuloihin tyhjistä tiloista, jotka ovat taas riippuvaisia vuokralaisten tilantarpeesta. Optiolaskennassa vuokralaisille määritettiin riskiprofiilit, joiden avulla nähtiin miten heidän tilantarve kehittyy kolmessa eri skenaariossa (minimi, todennäköisin ja maksimi) tilanomistajan näkökulmasta seuraavan kymmenen vuoden aikana. – Reaalioptiomenetelmän etu kassavirtalaskentaan verrattuna on se, että epävarmuuksiin pyritään varautumaan rakennuksen ominaisuuksilla sen sijaan, että epävarmuutta käsiteltäisiin vain korkeammalla riskipreemiolla diskonttokorossa, sanoo Boost Brothersin analyytikko Jussi Vimpari. Näitä skenaarioita hyödyntämällä määritettiin talon sisäiset sijainnit sen suhteen missä joustavuusinvestoinnin nykyarvo R E A A L I O P T I M O I N T I TIETO KÄYTTÖASTE Pysyy käytössä Vähentymä (maksimi) Vähentymä (todennäköisin) Vähentymä (minimi) Vuokralainen 1 Vuokralainen 2 Vuokralainen 3 Vuokralainen 4 Vuokralainen 5 Vuokralainen 6 Vuokralainen 7 Vuokralainen 8 Vuokralainen 9 Vuokralainen 10 Koko toimistotalo
Korjausrakentaminen | 2014 • 3
To see the actual publication please follow the link above