R E A A L I O P T I M O I N T I KORJAUSHANKKEEN TAVOITTEET KIRKKAIKSI KORJAUSHANKKEIDEN TARVE SYNTYY YLEENSÄ SIITÄ, ETTÄ TILAT EIVÄT VASTAA TARVETTA. UUTENA TYÖKALUNA KORJAUSHANKKEEN INVESTOINNIN KANNATTAVUUDEN ARVIOINNISSA JA TAVOITTEIDEN ASETTAMISESSA KORJAUSRAKENTAMINEN | 2 5 ON NYT ALETTU KÄYTTÄMÄÄN NIIN SANOTTUA REAALIOPTIOMENETELMÄÄ. NTeksti : Juho-Kusti Kajander, Jussi Vimpari ja Anne Linnainsaari Kuvitus: Aku Räty opeat muutokset arkisessa elämässämme ja yhteiskunnassamme muokkaavat tilojen kysyntää. Yhä useampi suomalainen tekee etätyötä, vaihtaa ammattia ja asioi verkkokaupassa kivijalkamyymälän sijaan. Liiketoimintaa on uudistettava monella toimialalla päivittäin, jos aikoo olla vuoden kuluttua markkinoilla. Myös julkinen sektori päivittää toimintatapojaan kiihtyvällä tahdilla kireän taloustilanteen, uusien toimintatapojen ja teknologioiden vauhdittamana. Muutos näkyy jo korjausrakentamisen markkinoilla. Korjaushankkeiden tarve syntyy yleensä siitä, että tilat eivät vastaa tarvetta. Toisin sanoen rakennus on tyhjillään tai vajaakäytössä. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla on yli 1 000 000 m2 toimistotilaa, joka ei vastaa kenenkään tämän hetken tarvetta. Kiinteistön omistajien keskuudessa on viimeisen vuoden aikana noussut esiin keskustelu siitä, miten alkava korjaushanke toteutettaisiin siten, että tilat voisivat paremmin muuntautua muuttuvien tarpeiden mukaisesti. Yhtenä ehdotuksena on esitetty rakennuksen muunneltavuuden parantamista, toiset alleviivaavat tilojen suunnittelua yhdessä tulevien käyttäjien kanssa. Molemmissa on varmasti suuri potentiaali, mutta erityisesti muunneltavuudessa piilee iso mahdollisuus kasvattaa kiinteistöistä saatavia vuokratuloja, jos rakennuksen käyttöastetta pystytään nostamaan. MUUNTOJOUSTAVUUDESTA ON PUHUTTU JO VUOSIKYMMENIÄ Muunneltavuuden kehittäminen on tuttu tavoite jo 1980–luvulta. Monissa viimeisen kolmenkymmenen vuoden aikana valmistuneessa hankesuunnitelmissa todetaankin, että ”rakennus on suunniteltava muuntojoustavaksi”. Valitettavasti tämä ei käytännössä kuvaa lainkaan sitä, millä tavoin muuntojoustavuus tulisi toteuttaa tai mitä se saisi maksaa. Suunnittelijoiden keskuudessa muuntojouston käsite on kokenut inflaatiota, sillä sen konkreettisuus on loistanut poissaolollaan. Esimerkiksi Senaatti-kiinteistöillä korjaushankkeiden tarve syntyy usein asiakkaiden muuttuneesta tarpeesta. Koska rakennukseen sijoitettua varallisuutta ei voida täysimääräisesti hyödyntää eli rakennus korjataan ”liian aikaisin”, on alettu tarkastelemaan, millä perusteilla isojen korjaushankkeiden investointien suunnittelutavoitteita ja esimerkiksi muunneltavuuden parantamiseen tähtääviä investointeja arvioidaan. Pelkkä perinteinen kassavirtalaskelmaan perustuva investointien kannattavuusarviointi ei tunnu antavan kovin hyvää kuvaa investoinnin todellisesta kannattavuudesta. REAALIOPTIMOINTIMENETELMÄ UUTUUTENA Uutena työkaluna korjaushankkeen investoinnin kannattavuuden arvioinnissa ja tavoitteiden asettamisessa on nyt alet- TIETO
Korjausrakentaminen | 2014 • 3
To see the actual publication please follow the link above