A U T O M AT I S O I N T I d HANKKEET 34 | KORJAUSRAKENTAMINEN käyttökokemuksia muiltakin rakentamisen sektoreilta, sanoo Hämäläinen. KUSTANNUKSET OVAT NOLLASUMMAPELIÄ Kynnys hyödyntää uusia hankemuotoja on taloyhtiöissä kuitenkin vielä suuri. Hämäläinen kertoo, että yhtiön rakennuttaja- tai projektinjohtokonsultit joutuvat selvittämään usein niin isännöitsijälle, hallitukselle kuin jopa yhtiökokoukselle, mitä yhteistoimintaurakalla tai muilla kokonaisurakasta poikkeavilla urakkamuodoilla tarkoitetaan. Projektinjohtaja Juuso Hämäläinen. – Todella tärkeää on, että tilaaja mieltää eri tasoilla tavoitteensa ja keinot, joilla ne saavutetaan. Pyrimme sen takia esittämään hyvin selkeät tavoitteet ja perusteet tilaajalle. Joskus on käytävä vielä kaikki urakka-asiakirjat sanasta sanaan läpi, hän kertoo. Ideana yhteistoimintaurakassa on, että tavoitteet pyrittämään saavuttamaan pitkälle menevän yhteistoiminnan kautta. Yhteistyöhön kannustetaan jakamalla hyödyt ja riskit kaikkien osapuolten kesken palkkioiden tai urakkasummien suhteessa. Lähtökohtana on sekin, että toteutusmallissa ei tehdä lisätöitä vaan kustannuksille määrätään katto ja siinä pysytään. Hankkeen ongelmat ja mahdollisuudet ratkaistaan projektin sisällä. – Jos hankkeelle on myönnetty esimerkiksi kymmenen miljoonaa euroa, korjaus on pystyttävä toteuttamaan tuon summan puitteissa. Jos johonkin tavoitteista satsataan enemmän, säästetään toisaalla. Rahaa ei siis tule lisää, vaan kustannuksia ohjataan koko ajan kohti tavoitetta toisin kuin kokonaisurakassa, missä jokaisesta muutoksesta seuraa vääntö lisäkustannuksista. RISKEISTÄ TULEE YHTEISIÄ Eri urakkamuodoissa on pohjimmiltaan kyse siitä, miten vastuuta ja riskejä jaetaan. Kokonaisurakassa osapuolet ovat lähtökohtaisesti vastakkain, koska tilaaja yrittää minimoida hinnan ja urakoitsija maksimoida katteensa. Jos rahat eivät riitä, urakoitsija repii tappion selkänahastaan tai voi yrittää parannella tulostaan lisätöillä. – Kun mennään pidemmälle yhteistoiminnan suuntaan, tilaajan ja urakoitsijan riskeistä tulee yhteisiä ja silloin intressien ristiriita poistuu. Kun kokonaisurakassa tilaaja ja urakoitsija yrittävät siirtää riskit toiselle osapuolelle, yhteistoimintaurakassa on yhteinen etu torjua riskejä, Hämäläinen vertaa. Myös rakennuttajan rooli on Hämäläisen mukaan murroksessa. Perinteisesti rakennuttaja on ollut kokonaishintaisissa urakoissa kuin postitoimisto, joka lähettää tarjouksia ja sysää kaikki vastuut muille. Yhteistoiminta- ja projektinjohtohankkeissa rakennuttaja on pikemminkin projekti- Valvontakonsultit on soveltanut ja tuonut muilla sektoreilla koettuja urakkamuotoja myös taloyhtiöpuolelle. Toteutusmuoto valitaan hankkeen ominaisuuksien perusteella ja kokonaisurakan lisäksi on käytetty jaettua urakkaa, projektinjohtourakkaa ja yhteistoimintaurakkaa sekä allianssia. Yhteistoimintaurakkaa kutsutaan Yhdysvalloissa integroiduksi projektitoimitukseksi ja Australiassa allianssiksi, mutta kyse on samasta asiasta. – Perinteisen kokonaisurakan etuna on se, että kokonaisvastuu säilyy yhdellä urakoitsijalla. Jos on omaa osaamista tai mahdollisuus käyttää konsulttia apuna, voi nostaa rimaa ja käyttää muitakin hankemuotoja saavuttaakseen lisäarvoa tilaajalle, Hämäläinen suosittelee. – Projektinjohtourakan mahdollisuudet riippuvat muun muassa suunnitelmien valmiusasteesta urakan kilpailutusvaiheessa. Se määrää kuinka paljon aliurakoitsijoiden osaamista voi hyödyntää. Voidaanko heiltä esimerkiksi ostaa kokonaisia tuoteosatoimituksia käsittäen lopputuotteen suunnittelun ja asennuksen? Yhteistoimintamallilla voidaan vaikuttaa yleensä paremmin siihen, miten hanke onnistuu taloudellisesti ja laadullisesti ja miten asiakaslähtöisenä se koetaan. Yhteistoimintamalli onkin nyt suurimman kiinnostuksen kohteena, koska siitä on hyviä LUOT TAMUS PITÄ Ä ANSAITA Rakennuttajat ovat lähteneet hieman varautuneesti hyödyntämään yhteistoiminnallisia toteutustapoja. Haastattelimme Karves Yhtiöiden toimitusjohtajaa Kim Karvesta. Millaista vastakaikua ne ovat rakennuttajan näkökulmasta saaneet taloyhtiöissä? – Yhteistoimintamalleja on ollut vaikea myydä taloyhtiöille, koska käytännön esimerkkejä on vähän. Lisäksi rakennusliike tulee hankkeeseen usein mukaan vasta, kun suunnitelmat on lyöty lukkoon ja juna on mennyt tavallaan ohitse. Ongelma on sekin, että rakennusyhtiöissä toimitaan tuotannon lähtökohdista eikä osata miettiä asiakashyötyjä tai nostaa niitä esille. Parilla yrityksellä alkaa olla oikeansuuntaista ajatusta, mutta asiakaslähtöisyyttä tarvittaisiin vielä lisää. Onko yhteistyömallista hyötyä taloyhtiöille? – On ehdottomasti. Pyrimme korostamaan yhteistoimintamallin laatu- ja kustannushyötyjä. Eri osapuolten edustajat sitoutetaan projektiin varhaisessa vaiheessa, joten henkilövaihdoksista johtuvat virheet poistuvat. Myös osakkaiden mahdollisuus ennakoida tulevan remontin ajankohtaa jo suunnitteluvaiheessa paranee. Pyrimme vähentämään putkiremonttien pitkiä haitta-aikoja yhteistyössä rakennusliikkeiden kanssa. Miten putkiremontteihin saadaan vauhtia? – Urakoitsijoilla ei ole ollut kiinnostusta lyhentää haitta-aikoja, koska heillä ei ole pääomaa sidottuna kiinteistöön. Tilanne voisi muuttua, jos annettaisiinkin hinta sille ajalle, jonka asunto on tyhjillään. Uskoisin että myös kahden viikon kylpyhuone ja putkiremonttikonsepti, Consti Ideal, voi viedä alan kehitystä eteenpäin. Nythän konseptia on alettu käyttää myös taloyhtiöpuolella. Kuinka yhteistoimintahankkeet ovat sujuneet? – Toteutimme yhden pienen, osittain allianssimallin mukaisen taloyhtiöhankkeen ennätysajassa ja järkevillä kustannuksilla. Myös laadullisesti onnistuttiin hyvin. Parhaillaan meillä on käynnissä
Korjausrakentaminen | 2014 • 3
To see the actual publication please follow the link above