LISÄKERROSRAKENTAMISEN KANNATTAVUUTEEN VAIKUTTAA ENITEN LISÄRAKENNUSOIKEUDESTA TALOYHTIÖLLE MAKSETTAVA HINTA JA SE VAIHTELEE ALUEITTAIN. MYÖS KERROSTALOJEN TEKNINEN SOVELTUVUUS JA LAINSÄÄDÄNNÖN TULKINNAT VAIHTELEVAT. NE VAIKUTTAVAT OSALTAAN KANNATTAVUUTEEN. mista. Fokuksena oli lähinnä tonteilla tapahtuva lisärakentaminen. Tulosten perusteella täydennysrakentaminen rasittaa – ainakin Tammelassa – julkista taloutta vain murto-osan kokonaan uuden alueen rakentamiskustannuksista, koska infra on olemassa ja kapasiteetti riittää suurelta osin täydennysrakentamisen tarpeisiin. – Maankäyttösopimuskorvauksen alentaminen voisi olla perusteltua, toteaa Vihola, yksi Tammelan kehittämisen kaupunkitalousvaikutuksia kuvaavan loppuraportin kirjoittajista. Maankäyttösopimuskorvauksella katetaan muun muassa infrainvestointeja ja alueen julkisten palvelujen kehittämistä, jotka ovat seurausta kaavamuutoksen mahdollistamasta lisärakentamisesta. Tammelan esimerkkitarkastelu osoitti myös, että parhaassa tapauksessa lisärakentaminen voi olla vanhalle asunto-osakeyhtiölle taloudellisesti kannattavaa, mutta se ei ole itsestäänselvyys. Huonoimmassa tapauksessa korvaavien autopaikkojen toteuttaminen vie asunto-osakeyhtiön talouden selkeästi miinukselle. VASTIKKEET ALAS LISÄKERROSKOHTEISSA Jussi Timo tutki vuonna 2015 valmistuneessa diplomityössään lisäkerrosrakentamisen kannattavuutta neljässä kohteessa, joista yksi oli hypoteettinen. Tulosten perusteella lisäkerrosrakentaminen oli tutkituissa kohteissa käyttökelpoinen rahoitusvaihtoehto korjauksille. Ei voitu kuitenkaan yleisesti todeta, että lisärakentaminen olisi aina kannattavaa, koska kohteet ovat erilaisia ja arviointia tarvitaan. Lisäkerrosrakentamisen kannattavuuteen vaikuttaa eniten lisärakennusoikeudesta taloyhtiölle maksettava hinta ja se vaihtelee alueittain. Myös kerrostalojen tekninen soveltuvuus ja lainsäädännön tulkinnat vaihtelevat. Ne vaikuttavat osaltaan kannattavuuteen. Diplomityö suosittelee kiinnittämään sopimuksissa huomiota kustannusten vastuunjakoon päätoteuttajan ja taloyhtiön välillä, koska yleiset pelisäännöt puuttuvat. Lisärakentamisen näkökulmasta kehitettävää on myös Suomen rakentamismääräyskokoelmassa, asunto-osakeyhtiölaissa ja asuntokauppalaissa. Lisärakentamisesta saatavien tuottojen rahastointimahdollisuudet ovat tällä hetkellä taloyhtiöiden kannalta puutteellisia. – Mielestäni Suomen rakentamismääräyskokoelma ei ohjaa erikseen täydennysrakentamista. Täydennysrakentamiseen pätevät uudisrakentamista koskevat normit, Vihola sanoo. Jussi Timon diplomityössä on tutkittu myös vastikevaikutuksia. Yhtiövastike määritellään yleensä niin, että se kattaa korjauksista ja lisärakentamisesta syntyneet menot. Tutkituissa kohteissa kävi niin, että vastike pieneni lisäkerrosrakentamisen seurauksena. 28 | KORJAUSRAKENTAMINEN Täydennysrakentamiseen voi liittyä muitakin hyötyjä. Alueen arvostustaso saattaa nousta onnistuneen aluekehittämisen seurauksena, mikä heijastuu asuntojen hintoihin. Palvelutaso paranee alueella laajemminkin. Tämä ei ole kuitenkaan itsestäänselvyys. PAIKOTUSNORMI VOI JOUSTAA Lisäkerroshankkeissa hyödynnetään usein suunnattua osakeantia, jolloin olemassa olevan yhtiön osakepääoma kasvaa. Taloyhtiön kannattaa käyttää Viholan mielestä tähän apuna lakiasiantuntijoita. – Lisäkerrosrakentamishankkeen vaatiman kaavamuutoksen yhteydessä paikoitusnormia voi muokata. Pysäköintipaikkojen tarve ei sen johdosta välttämättä kasva. Tämä tarkoittaa, että hankkeen tuotoista suurempi osa jää taloyhtiön käyttöön – siitä huolimatta, että kunta perii aina kaavamuutoksen yhteydessä maankäyttösopimuskorvauksen sekä kaavoitusmaksut, hän arvioi. – Suhteellisesti käteen jäävä osuus voi siis olla suurempi kuin tontilla tapahtuvassa lisärakentamisessa, joka taas voi olla absoluuttiselta tuotoltaan suurempi, koska liikkeelle polkaistavat hankkeet ovat yleensä suurempia. Lisäkerrosrakentaminen voi myös edetä laajamittaista tontilla tapahtuvaa lisärakentamista nopeammin, koska muutokset kaupunkikuvaan ovat usein pienempiä. MALLIESIMERKKEJÄ KEHITETÄÄN Jaakko Vihola tuottaa Tampereen kaupungin toimeksiannosta taloyhtiöille malliesimerkkejä täydennysrakentamisen kannattavuuslaskelmista erilaisissa kohteissa perustuen arkkitehtien korttelikehitysluonnoksiin. – Karkeasti laskien kannattavuuteen vaikuttaa taloyhtiön näkökulmasta rakennusoikeuden arvo alueella, korvaavien pysäköintipaikkojen kustannukset sekä maankäyttösopimuskorvaus, jonka kaupunki perii kaavoituksen mukanaan tuomasta arvonnoususta. – Näillä kolmella muuttujalla voi tehdä karkeita kannattavuustarkasteluja. Jos tehdään esimerkiksi erillistä lisärakentamista ja pysäköintipaikat häviävät, korvaavien pysäköintipaikkojen kustannukset vaikuttavat hyvin paljon kannattavuuteen. Taloyhtiöiden kannalta myös energiakorjaukset voivat olla elinkaaritaloudellisesti järkeviä, mutta niitä valitettavan harvoin tarkastellaan kannattavuuslaskelmien yhteydessä. Kovin monen muuttujan yhdistäminen samaan laskelmaan on vaikeata ja vaatisi myös monipuolisten ja havainnollisten laskentatyökalujen kehittämistä. Lähteet: Juss i Timo: L isärakentamisen kannat tavuus taloyhtiöiden kor jaushankkeis sa. Diplomityö, sy yskuu 2015. Tampereen tekni l l inen y l iopi s to. Tammelan t äydennysrakentamisen edul l isuus. VTT A siakasrapor t ti , 2012. LISÄRAKENTAMINEN
2016 Korjausrakentaminen | No1
To see the actual publication please follow the link above