KORJAUSRAKENTAMINEN | 2 9 Kunnossapitorahat ovat tulevaisuudessa tiukalla ja korjausvelka jatkaa kasvuaan 70-luvun rakennusmassojen tullessa korjausikään. Kurjistumisesta voi poikia myös hyvää, jos se on alkusysäys ylläpitokulttuurin uudistumiselle. Etenkin julkisella puolella ylläpitorahoista on paljon helpompi tinkiä kuin uuden rakentamisesta, koska kunnossapidon laiminlyönnistä laskun maksavat tulevat valtuustopolvet. Yhtä lailla asenneongelmaa on kiinteistöjen ylläpidoista vastaavilla toimielimillä. Ainoa ajateltava ratkaisu on usein ylläpitorahojen lisääminen, mutta kun rahoituksen supistuminen on väistämätön tosiasia, pitäisi miettiä enemmän, miten vähemmät resurssit saisi riittämään paremmin. MIHIN KATOSI KOKONAISHALLINTA? Miksi kiinteistöjen ylläpito ja korjaus on niin kallista? Syynä on elinkaariosaamisen puute. On outoa, mihin puhe elinkaarihallinnan tärkeydestä hävisi 2000-luvun alun nosteen jälkeen. Silloin yhden jos toisen rakennusalan toimijan strategiana oli siirtyä ylläpitopalveluihin. Elinkaarihankkeet herättivät suurta innostusta. Sähköiset huoltokirjat olivat päivän sana ja aiheesta tehtiin tutkimuksia ja väitöskirjoja. Tämä kaikki hiipui. Rakennusliikkeet ovat paljolti palanneet juurilleen perusrakentajiksi. Elinkaarihankkeita jaksaa pukata lähinnä enää Espoo. Huoltokirjapuolella kehitystä ei mainittavasti ole viime vuosina tapahtunut ja pääosa kiinteistökannasta taitaa edelleen tosiasiallisesti tulla toimeen ilman. Osittain kysymys voi olla siitä, että energiatehokkuudesta tuli muoti-ilmiö ja se syrjäytti laajemmat elinkaari- ja ympäristökysymykset. Vastaavasti järjestelmäpuolella raha on virrannut tietomallintamiseen, joka lähestyy asiaa suppeasta suunnittelunäkökulmasta. Kun sitä on tarjottu sinnikkäästi ratkaisuksi kaikkiin tiedonhallinnan ongelmiin, tuotannon ja ylläpidon järjestelmien kehitys on jäänyt jalkoihin. Tällä hetkellä on onneksi jälleen havaittavissa näkökulman laajentumista hyvillä uusilla ajatuksilla höystettynä. Elinkaarimalleja ollaan uudistamassa elinkaariallianssien suuntaan. Energianhallinnan työkalut ovat integroitumassa osaksi ylläpidon ohjausta. Yksipuolinen energiakeskustelu antaa jalansijaa kokonaisoptimoinnille, kun ilmastohurmokselta alkaa loppua happi ja taloudelliset reunaehdot puristavat päättäjiä. UUSIA TOIMINTAMALLEJA TARVITAAN Kun tavoitellaan optimia investointien, kulutuksen, ympäristövaikutusten ja käyttäjien kokeman laadun kesken, pitää katsoa kokonaisuutta ja vielä pitkällä aikavälillä. Tavoitteena tulisi olla ylläpitää kiinteistö jatkuvasti kiinteistön käyttöön nähden riittävän hyvällä tasolla siten, että siihen käytettävät panokset minimoidaan. Tähän ajatusmaailmaan sopii huonosti periaate, missä kunnossapidosta tingitään ja kiinteistöt ajetaan loppuun, kunnes ne korjataan pakon edessä uudisrakennusta vastaavalla hinnalla. Optimaalisessa tavassa noudatetaan kurinalaisesti kunnossapito-ohjelmaa ja korjataan rakennusosat sitä mukaa, kun ne kuluvat loppuun. Akuutit ongelmat poistetaan välittömästi ennen kuin ne kumuloituvat esimerkiksi homehysteriaksi. ”Helpot” keinot kulutusten ja kustannusten leikkaamiseksi käytetään täysimääräisesti. Niihin kuuluvat nopean takaisinmaksun antavien energiainvestointien teko sekä kiinteistön järjestelmien oikea käyttö, säätäminen ja jatkuva valvonta. Myös nykyistä raskaan peruskorjaamisen kulttuuria voi kyseenalaistaa ja uusia palvelumalleja kehittää. Entä jos tarvittavat korjaukset ja päivitykset tehtäisiin pienimuotoisemmin pitkin matkaa niin, että käytössä olisi jatkuvasti laatutasoltaan riittävän hyvä rakennus? ”Käänteisessä elinkaariurakassa” sopimuksen kohteena voisi olla kymmenen vuoden kuluttua korjattu ja toimiva rakennus ja kilpailu käytäisiin siitä, kuka parhaiten optimoi korjaus- ja ylläpitokustannukset kyseiselle ajalle. Rahojen vähyyden voivottelun sijaan voisi siis rohkeasti kokeilla uusia tapoja saada ne riittämään ja nostaa elinkaariosaaminen, kokonaisvaltainen ajattelu ja uudet innovatiiviset toimintamallit kunniaan. Juha Salminen TkT, kehitysjohtaja Const i Yht iöt KOLUMNI 2/2014 RAKENNUSMEDIA.FI Vähemmällä voi saada enemmän INNOVATIIVISET TOIMINTAMALLIT KUNNIAAN! On outoa, mihin puhe elinkaarihallinnan tärkeydestä hävisi 2000-luvun alun nosteen jälkeen.
Korjausrakentaminen | 2014 • 2
To see the actual publication please follow the link above